千呼萬(wàn)喚的《民法典各分編（草案）》終于面世了。在首次提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)審議的物權(quán)編（草案）中，讓我們眼前一亮的是，草案專門規(guī)定了居住權(quán)，并對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期問題作出原則性規(guī)定。

所謂居住權(quán)，是指居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定并經(jīng)登記而占有、使用他人的住宅，以滿足其穩(wěn)定生活居住需要。當(dāng)年，羅馬人創(chuàng)設(shè)居住權(quán)制度，是為了保障部分社會(huì)弱勢(shì)群體的基本生存權(quán)利。因?yàn)檫@項(xiàng)制度將物的所有和利用相分離，有利于物盡其用，充分發(fā)揮物的使用價(jià)值?，F(xiàn)在，我們規(guī)定居住權(quán)，是為了認(rèn)可和保護(hù)民事主體對(duì)住房保障的靈活安排，滿足特定人群的居住需求，也有助于為公租房和老年人以房養(yǎng)老提供法律保障。

居住權(quán)一般有時(shí)間性，其期限一般為長(zhǎng)期性和終身性。一般情況下，這個(gè)期限可由當(dāng)事人在合同、遺囑中確定與約定。如果沒有對(duì)期限作出明確規(guī)定，那就應(yīng)當(dāng)推定為居住人終身居住。于是，又有了此次《民法典》物權(quán)編（草案）中關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿續(xù)期的最新規(guī)定，這也算是對(duì)近幾年來(lái)國(guó)內(nèi)所謂“70年產(chǎn)權(quán)”現(xiàn)象的及時(shí)回應(yīng)。有人開玩笑說(shuō)，我們不要“愛你一萬(wàn)年”，我們需要“住你100年”。

玩笑的背后，是尷尬的現(xiàn)實(shí)。

關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期的問題,全國(guó)人大常委會(huì)法工委主任沈春耀在此次常委會(huì)會(huì)議上，向常委會(huì)會(huì)議作了詳細(xì)說(shuō)明。他說(shuō)，根據(jù)黨中央批準(zhǔn)的有關(guān)工作安排,該項(xiàng)工作由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門研究后,再由國(guó)務(wù)院提出有關(guān)法律修改議案。目前,還沒有看到國(guó)務(wù)院有關(guān)部門提出的方案和相關(guān)議案。但是，此次物權(quán)編（草案）根據(jù)現(xiàn)行《物權(quán)法》第149條、《城市房地產(chǎn)管理法》第22條等規(guī)定,作了一個(gè)原則性規(guī)定，即：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。國(guó)務(wù)院正式提出修改有關(guān)法律的議案后,再進(jìn)一步做好銜接。

對(duì)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿自動(dòng)續(xù)期這個(gè)問題，近幾年學(xué)界爭(zhēng)議不斷。比如自動(dòng)續(xù)期的時(shí)間到底是多長(zhǎng)、自動(dòng)續(xù)期后是否需要繳納費(fèi)用等問題，一直無(wú)法達(dá)成共識(shí)。現(xiàn)在，法律作出了規(guī)定，是否意味著達(dá)成了共識(shí)呢？

著名資深專業(yè)律師王才亮指出，10年前的《物權(quán)法》只規(guī)定“自動(dòng)續(xù)期”，沒有規(guī)定要繳費(fèi)用的問題。此后，關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期問題，屢屢有人要超越法律收費(fèi)。在遭到反對(duì)后，又一直有人推動(dòng)法律修改，并且確實(shí)有效?，F(xiàn)在看來(lái)，在此次民法典制訂中，收費(fèi)派的觀點(diǎn)占了上風(fēng)。物權(quán)編（草案）對(duì)現(xiàn)行《物權(quán)法》規(guī)定的“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期”后面加上了“續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定”。如果草案如此通過，將來(lái)修改物權(quán)法等加上收費(fèi)的規(guī)定就成了必然。

作為此次民法典（草案）的新增內(nèi)容，“居住權(quán)”和“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”的提法，可以說(shuō)開啟了一個(gè)新紀(jì)元。如果說(shuō)，這是一喜。那么，對(duì)于所謂自動(dòng)續(xù)期的后續(xù)收費(fèi)一事，則是一憂。憂的是，將收費(fèi)當(dāng)成解決問題的法寶。

不過，從規(guī)定來(lái)看，自動(dòng)續(xù)期的政策思路目前很明確。即使付費(fèi)，也提到了“或者減免”的可能性。總而言之，關(guān)于自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定，既有助于破解部分土地到期后續(xù)期困難的問題，也有助于不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)部門重新研究續(xù)期續(xù)費(fèi)問題，進(jìn)而促進(jìn)土地市場(chǎng)和住房市場(chǎng)的健康發(fā)展。

由此可以相信，隨著居住權(quán)規(guī)定的落實(shí)，隨著住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿后自動(dòng)續(xù)期的規(guī)范，未來(lái)在租賃住房、保障房和以房養(yǎng)老等項(xiàng)目上，也將逐步落地。居住權(quán)來(lái)了，未來(lái)已來(lái)！