商品房預(yù)售制和現(xiàn)房銷售有什么不同？
目前中國(guó)的商品房銷售主要以商品房預(yù)售制和現(xiàn)房銷售為主。那么這兩種有什么不同呢？
商品房預(yù)售制是指購(gòu)房者預(yù)先繳納一部分的定金或者預(yù)付款（有的地方稱為誠(chéng)意金）獲得了一種權(quán)利。這個(gè)定金是可退的或者抵付房款。這個(gè)時(shí)候房子并沒有建好，離正式交付還有一段時(shí)間。這個(gè)權(quán)利使購(gòu)房者在未來的某一段時(shí)間可以按照簽訂的合同以合同上面的價(jià)格購(gòu)買房子。
比如：購(gòu)房者A于某日在某個(gè)樓盤繳納了20萬的定金，同時(shí)與開發(fā)商簽訂了以6000元每平米的價(jià)格的購(gòu)房合同。但是此時(shí)，房子并沒有蓋好。購(gòu)房者A只是獲得了一個(gè)合同上的權(quán)利，就是在交付時(shí)可以按照合同約定的價(jià)格購(gòu)買。
現(xiàn)房銷售制是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)隨時(shí)可以入住的成品房，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。通俗一點(diǎn)就是一手交錢一手交貨。
比如：購(gòu)房者A看中某地產(chǎn)公司在這邊的房子，以50萬的價(jià)格買下，或者付了首付然后銀行按揭。此時(shí)房子已經(jīng)建好了，各項(xiàng)手續(xù)都很齊全，付款完成購(gòu)房者A就可以入住，并獲得產(chǎn)權(quán)證。
現(xiàn)房銷售對(duì)開發(fā)商跟購(gòu)房者有什么影響？
1、現(xiàn)房銷售是一手交錢一手交貨，買賣雙方都有足夠的空間來判斷。對(duì)于購(gòu)房者來說，現(xiàn)房銷售可以直觀的看到房子的質(zhì)量與設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，根據(jù)購(gòu)房者可以進(jìn)行選擇判斷。但是，對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)商，預(yù)售制度本就是開發(fā)商發(fā)明的一種低成本融資手段，據(jù)相關(guān)資料顯示，目前國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)資金中，定金及預(yù)付金占了很大的比例，達(dá)到了40%多。這種低成本的融資，幫助了開發(fā)商快速擴(kuò)張，增加了現(xiàn)金流。但是如果是現(xiàn)房銷售，則這部分資金的缺口很難從其他渠道補(bǔ)齊，那么必然會(huì)使房?jī)r(jià)上漲，購(gòu)房者的購(gòu)房資金增加。加上資金鏈影響，項(xiàng)目開發(fā)周期可能拉長(zhǎng)，市場(chǎng)供應(yīng)收緊，對(duì)于剛需來說買房的壓力可能會(huì)更大！
2、開發(fā)商的流動(dòng)資金減少，少了定金及預(yù)付金這一塊的資金馳援，開發(fā)商的現(xiàn)金流會(huì)變得緊張，難以繼續(xù)快速發(fā)展，而作為目前國(guó)內(nèi)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)也必將受影響，從而影響到國(guó)家這一方面的財(cái)政收入。
其實(shí)從世界范圍來看，實(shí)行商品房預(yù)售制的國(guó)家并非中國(guó)，我們可以來看看其他國(guó)家的一些情況。
日本的開發(fā)商在銷售預(yù)付房的時(shí)候，必須給預(yù)付款購(gòu)買保險(xiǎn)，此舉是為了保證當(dāng)發(fā)生不可抗力的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，預(yù)先繳納定金的客戶的財(cái)產(chǎn)不會(huì)遭受損失。
美國(guó)大部分是現(xiàn)房銷售，如果是預(yù)售性質(zhì)，則要求開發(fā)商收上來的定金統(tǒng)一由第三方機(jī)構(gòu)保管，并且項(xiàng)目一半以上的公寓被預(yù)定才可以向銀行貸款，正式開工。
我國(guó)未來一段時(shí)間的商品房銷售仍然會(huì)以預(yù)售制度為主，因?yàn)閲?guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司過度依賴預(yù)付的定金來保障現(xiàn)金流，在開發(fā)商未找到更好的融資方式之前，預(yù)售制度仍然是主流的銷售制度。不過，美日兩國(guó)從監(jiān)管跟保障購(gòu)房者權(quán)限的角度出發(fā)，出臺(tái)了一些針對(duì)措施，當(dāng)中的某些經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)是可以借鑒的。
