下鄉租院子開民宿，裝修好了房子，房東反悔違約怎么辦？
11月7日，最高人民法院召開關于《為實施鄉村振興戰略提供司法服務和保障的意見》（下稱《意見》）新聞發布會提到，將依法保護鄉村投資者以及農民專業合作社、專業服務公司等新型農村市場主體，其中針對今年出現的資本下鄉糾紛，首次提到依法保護鄉村投資者合法權益。
發布會還披露了關于農村土地糾紛案件的大數據，其中土地承包經營權轉包、轉讓、互換、入股、出租和抵押糾紛案件在涉農案件中占比較高。
就依法保護鄉村投資者話題，21世紀經濟報道記者采訪了下鄉開民宿的投資者以及法律專家和農業經管部門人士發現，目前隨著資本下鄉漸多，涉及土地的糾紛越來越多，不管是農戶還是投資者，都需要司法層面的保護，也對農業政策和立法的智慧，提出了更高的要求。
保護鄉村投資者權益
上述《意見》從多個方面提到增強為實施鄉村振興戰略提供司法服務和保障。其中強調了依法調處農村宅基地“三權分置”、集體經營性建設用地入市等糾紛，保障農村土地制度改革。還提到，依法保護農村土地集體所有權、農村基本經營制度，依法維護土地承包關系穩定并長久不變。
21世紀經濟報道記者注意到，文件除了提到保護農民權益，也首次提到了“依法保護鄉村投資者等各類市場主體合法權益，激發市場主體活力”。
近年隨著資本下鄉漸多，土地承包、流轉相關糾紛也在增加。比較典型的有云南大理的民宿投資案例，有投資者去當地租院子開民宿，裝修好后，村民房東要求在合同到期前收回院子。
10月底，在浙江開民宿的蔣皓告訴21世紀經濟報道記者，下鄉開民宿的風險之一，包括房東是否遵守契約精神，如果投資者花大價錢裝修后又遭遇房東撕毀合同，投資者會血本無歸，毀約案例在西南一些地區不是單一案例。他很慶幸遇見了一個好房東。
《意見》還提到，依法保護農戶間多樣化的聯合與合作，引導社會資金流向鄉村，補齊鄉村發展面臨的資金短板。
長期研究農村問題的華中科技大學法學院副教授郭亮分析，保護農村投資者權益是一個比較新的提法，近幾年大規模資本下鄉，產生了很多糾紛，包括資本下鄉進行農業規模經營或者發展民宿旅游等，當土地收益增值后，農民要資本返還土地和收益，甚至要分投資者的固定資產，現在這個解釋應該是對現實中糾紛的一個回應。
《意見》特別強調，依法妥善審理農村產權保護以及各類合同糾紛案件，筑牢鄉村良好營商環境的市場基礎。依法保護人才、土地、資本等生產要素和商品服務在城鄉之間雙向流動。
農村土地糾紛大數據公布
目前農村村民和下鄉資本之間的合同糾紛時有發生，有農民看土地升值，擅自不履行合同的，也有投資者看承包的土地不賺錢跑路的，兩種情況都比較常見。
最高法院在11月7日的發布會上公布了司法統計中單列的涉農案件數據。2017年各級法院審結土地承包經營權轉包、轉讓、互換、入股、出租和抵押糾紛一審民事案件17790件；審結農業、林業、牧業、漁業承包合同糾紛一審民事案件12319件；審結種植、養殖回收合同糾紛一審民事案件5307件；審結農村房屋買賣合同糾紛一審民事案件3145件、農村建房施工合同糾紛一審民事案件6822件。
數據顯示，土地承包經營權轉包、轉讓、互換、入股、出租和抵押糾紛民事案件在審理的案件中占比最高。
某地農業經管部門人士告訴21世紀經濟報道記者，農村土地承包經營權轉包、出租、抵押等糾紛真正進入法院審理司法程序的，在現實中占比很低，可能100件糾紛中不到3件，大多數是通過地方經管站和政府部門調解解決。《意見》也提到，建立健全鄉村調解、縣市仲裁、司法保障相結合的農村土地承包經營糾紛調處機制。
2015年，21世紀經濟報道曾報道武漢市處理6起“農地承包地經營權抵押貸款風險案例”，其中包括龍頭企業、專業合作社等貸款主體，涉及貸款金額從百萬到千萬不等，涉及土地多在千畝以上，無法還款原因多為經營不善。當時因為法律法規不健全，涉及到抵押物的土地承包經營權的司法處置也是難題。
上述農業經管部門人士以抵押貸款為例介紹，如果法院將違約方的抵押物“土地承包經營權”判給銀行，實際執行操作困難，銀行也很難處理抵押物。如果是民宿毀約，房東要漲價的情形，地方政府參與調解，最后的解決方式多是以租戶適當多交房租的方式完成調解。近年他經常接到地方區一級法院的咨詢電話，很多涉及到農村土地的案子都很難判，判了也很難執行，這都需要更多的司法智慧。
華中科技大學中國鄉村治理研究中心主任賀雪峰直言，近年的農村產業發展跑在政策前面，不可避免地產生了一系列糾紛，比如一些大戶流轉土地后，合同時間不到就“跑路”的現象也很多，有些資本下鄉目的也不單純，很多糾紛問題還應該思考政策配套的問題。
郭亮認為，地方對很多案件的調節傾向，也都是以維穩為導向，他建議官方一方面完善立法，另外還可以針對鄉村投資設立一些保障金制度，防范風險。比如湖北有地方出資設立的農村產權抵押融資風險補償基金。風險補償基金可給予金融機構農村產權抵押貸款本息損失80%的補償。
